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- 摘要：自从1984年第——座智能化大厦建成之后 ，我国智能建筑呈现快速发展态势 ，大批智能楼宇、智能小区犹如雨后春笋般纷纷出现，为用户提供一系列方便 、快捷服务 ，让大众体会到科技发展带来好处。据业内人士介绍 ，目前智能化设备建筑中投资比例逐年上升，由最初占建筑总估价5%上升到现15％，这个数字还有不断上升趋势 。
自从1984年第——座智能化大厦建成之后 ，我国智能建筑呈现快速发展态势 ，大批智能楼宇 、智能小区犹如雨后春笋般纷纷出现，为用户提供一系列方便、快捷服务 ，让大众体会到科技发展带来好处 。据业内人士介绍 ，目前智能化设备建筑中投资比例逐年上升，由最初占建筑总估价5%上升到现15％ ，这个数字还有不断上升趋势。但足我们发现智能化楼宇投资比例与利用率不成正比 ，很多智能化大楼整套智能化系统动辄上百万元，有大楼使用这些智能设备时 ，用到其中一部分 ，专家估计部分大楼40％~50％智能系统尚未发挥作用，智能设备利用率很低；有些设备使用一段时间后出现问题 ，没有及时维修而搁浅 ，成为一个昂贵摆设，造成极大浪费 。据统计，上海市曾对大楼智能运行情况作过调查 ，发现智能大楼建成之后 ，其系统物业管理中正常发挥作用仅占20％，运行不正常 ，尚可使用系统占45％ ，另有35％系统被废弃 。由此可见，建筑智能系统我国形成了“中看不中用”奇怪现象。
前期建设：厂商竞打“价格牌 ”
目前智能系统里面包括火灾自动报警 、安全防范 、综合布线、网络等20多个系统。智能楼宇和智能小区我国发展时间不长 ，尚属于初级阶段 ，很多智能化生产厂商都是半路出家，其厂家来源主要分为四大类：第一类是原来IT行业 ，比如太极集团、清华同方股份有限公司 ，他们计算机 、综合布线和网络领域掌握先进技术，市场需求 ，扩大业务范围 ，将产品延伸到智能楼宇自控系统以及系统集成领域；第二类是源于传统安防系统厂商，比如冠林安防；第三类是专业智能系统产品厂商，比如西门子 、江森自控；第四类是家电行业厂商 ，例如TCL公司 。众多厂家加入 ，使智能产品市场出现空前繁荣局面，为开发商留下了更多选择空间 。众多企业涉足智能建筑领域 ，导致了这个行业出现了恶性竞争现象 ，很多厂商招投标中“脱颖而出 ”，故意压低报价 ，有以低于成本价格参与竟标 ，等拿到项目后，建设过程中偷工减料、以次充好 ，前期设计中应该有服务建设过程中没有体现 ，减低了智能系统建设规格，影响了智能大楼工程质量。据统计 ，中央空调控制系统故障有60％~70％出自动上 ，而有项目设计过程中，厂商仅考虑成本和空间问题，并未对自动调节阀设计旁路装置 ，导致空调设备自动调节阀损坏后 ，设备无法正常使用 。
另外，生产智能系统厂商都声称产品“开放性”好 ，能够与别系统实现兼容 ，实际情况并非如此 。很多智能化产品开放程度有限，他系统配合使用时 ，唯以实现预计集成效果 ，这为以后维护 、管理埋F了诸多隐患。
后期管理：资金紧缺技术人员少是普遍问题
开发商把大楼智能化系统建成之后，就将管理交付物业管理公司 。由后者担当系统使用 、维护、管理工作 。记者调查中发现 ，有些物业管理公司指定专门工程师负责智能化系统日常维护 、管理 ，他们中不少人士还进行过专业培训，获上岗资格证书。这些培训人士只能进行基本操作 ，不懂系统运行原理 ，无法对智能系统进行维护 。当前我国—‘座智能大楼里面包括一二十套智能化系统，涉及到计算机应用 、网络、自动化等多学科交叉知识，其中科技含量高 、工作原理复杂 、需要跨学科复合型人才 。即便是岗前培训人士 ，也了解皮毛 ，懂一般基础维护，遇到一些复杂问题也会束手无策 ，管理上出现了很多“真空 ”带。
太极计算机股份有限公司楼宇科技与数字社区事业部维保服务中心工程师张东霞告诉记者 ，物业公司聘请专业技术人员是不太现实，智能系统维护管理涉及专业多 ，工程师需要对设备原理、控制流程都具有较深理解 。 ，现智能化大楼集成程度越来越高，工程师需要熟悉各种软／硬件接口相关知识 ，而某些控制精度要求高场合 ，还需要工程师精通楼宇自控相关知识，实现控制精度 。另外一旦出现各种复杂问题 ，能够迅速找到原因 ，并提供合适解决方案。维护工程师必须具有复合型知识 、丰富实践经验，他们薪酬自然会比现普通管理人员高。目前我国物业管理是一个薄利微利行业，大部分物业公司主靠收取业主管理费维持日常运转 ，他们并不愿意花费大量资金聘请高科技含量技术人员 。
其次 ，智能大楼中多数业主还没有接受智能建筑物业管理是知识管理观念，他们坚持认为系统维护与传统物业管理服务内容尚无区别 ，缺乏维保意识 ，也没有向物业缴纳相应费用 。这样设备一旦出现故障，需要及时更换时 ，会因缺乏资金而作罢 ，智能大楼十，涉及到安防 、消防这类事关业主生命财产安全系统 ，其更换概率很小 ，比如楼宇自控系统，它主要作用是对给排水、变配电、空调 、电梯等大型机电设备进行监视和控制 ，确保正常运转 ，系统出现故障，没有办法实现上况自动转换，采取人工操作方式也能保障设备正常使用 ，就是操作上有点麻烦 ，有些物业公司技术人员不能解决这个问题，又不愿意找专业维修公司 ，久而久之问题就被管理人员忽略了 ，楼宇自控系统就陷入瘫痪状态了。
针对前期建设中出现问题，专家呼吁应积极遵循“政府推动 、行业准入、市场运作 ”原则 ，建立起公平市场竞争体制 ，前期建设时从源头上严格把关，提高工程质量 ，减少后期使用过程中出现问题几率 。
后期维护方面 ，中国建筑业协会智能专业委员会秘书长黄久松，认为现物业公司运行维护方面存诸多困难 ，可以将这部分业务分包出去 ，让具备资格专业公司进行操作 。专业公司聚集了大量技术人才，掌握先进技术，能够为业主提供专业咨询和建议 ，帮助用户找出故障原因 ，解决问题，降低了设备更换率。目前我国安防系统中已经出现了很多专业维护公司 ，他们能第一时间作出反应 ，及时 、快速为用户排除故障，帮助他们把损失降到最低 。很多智能集成商也开始涉足专业维护领域 ，比如太极计算机股份有限公司楼宇事业部就2006年时候 ，与市场对接，设立智能楼宇维保服务中心 ，指派专业技术人士对智能大楼出现问题进行维护 。实践证明 ，这种专业化维护方式给用户和专业公司带来双赢局面，将成为智能化维护管理新方向。
