孟晓苏_昆明房价

  中新经纬客户端1月30日电 (薛宇飞)2019年底-2020年上半年,深圳房地产市场出现躁动,而到了2020年下半年,上海楼市接力回温,热度一直持续至今。在这个岁末年初,一线城市的房地产市场似乎掩藏着一股虚火。

  经过数年调控,一线城市的房价为何会再现波动?掏空“六个钱包”才能能买得起的房子,未来走势如何?中央经济工作会议提出的“解决好大城市住房突出问题”,又要怎样落实?为此,中新经纬客户端于近日专访了汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏。

  深沪房价上涨“似曾相识”

  汇力基金董事长、中房集团原董事长孟晓苏。受访者供图

  2020年12月召开的中央经济工作会议提出,解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因地制宜、多策并举,促进房地产市场平稳健康发展。

  孟晓苏说:“中央已经将大城市住房问题当成突出问题提出来了,而不是说一般性问题,这是中央经济工作会议的一个突出亮点。‘住房问题关系民生福祉’这句话,是中央对这一问题的重要认识。”

  提出“解决好大城市住房突出问题”之际,正值一线城市房地产市场出现成交翘尾的特殊时期,一些机构统计数据显示,2020年四个一线城市新房、二手房的成交量创下至少近三年以来的高点。同时,一线城市的核心区域、优质学区房、高端住宅的价格还有不小的涨幅,引发市场关注。

  曾深度参与中国房改的孟晓苏分析称,大城市的住房问题已经突出,特别是从2019年年底深圳二手房房价开始上涨,又到现在上海的价格上涨压力较大,这都与2015年的房地产形势“似曾相识”。2015年,中央提出去库存之后,深圳的房地产市场率先恢复热度,之后传导至上海、北京。而后,热度从一线城市传导至二线、三线、四线甚至更低等级的城市,不少地方的房价涨幅达到50%以上。从目前的形势看,楼市热度从深圳传导至上海,再传导至北京的链条依然存在。

  不过值得注意的是,1月28日,北京市房地产中介行业协会发布文章称,近期个别小区出现房价上涨苗头,并被部分中介或自媒体恶意炒作成普涨预期,对此,北京市、区两级住建部门、北京中介协会已多次约谈北京主要中介机构负责人。

  孟晓苏称,从2019年底开始的房地产市场热度回升,对整个经济增长起到拉动作用。国家统计局数据显示,2020年,中国固定资产投资(不含农户)同比增长2.9%,分领域看,基础设施投资增长0.9%,制造业投资下降2.2%,而房地产开发投资增长7.0%。

  建议加大住宅用地供给

  资料图:北京国贸商圈。中新经纬 薛宇飞 摄

  面对房价的非理性上涨,从2016年开始,各地相继出台以限购、限贷等为核心的房地产市场调控政策,楼市逐步回归平稳状态。但平稳运行的一线城市,为什么会在2019底至2020年再现波动呢?

  孟晓苏认为,通过限购、限贷等行政手段的限制,只是暂时性地压制住市场需求,并没有真正解决需求与供给之间的矛盾。当前,中国的城市化进程仍在推进,每年都有大量人口涌进大城市,对住宅的需求较大,抑制需求只是“头疼医头、脚疼医脚”。想要解决大城市住房问题,就要在供给上发力。

  从数据来看,中国大城市的土地利用率仍有提升空间。住建部数据显示,截至2019年,北京市总面积约16410平方公里,城市建成区面积约1469平方公里,上海市总面积约6341平方公里,建成区面积约1238平方公里。孟晓苏称,相比于整个城市的面积,北京、上海的建成区并不大,城市非建成区里既没有工业,也没有发展农业,大量的土地处于撂荒、闲置状态。

  他称,改革开放后,内地的土地制度借鉴了香港模式,但多年发展后发现,由于人为地压缩建设用地供给,导致土地价格升高,进而致使大城市的住房价格抬升。相反的是,一些城市因为土地供给较大,满足了人口增长需要,房价涨幅就没那么高。因此他建议大量增加城市建设用地供给。

  在他看来,中国的人均城市建设用地面积相对偏低,与发达国家相比差距不小,土地的过度集约导致很多城市出现无数高楼大厦,进而衍生出交通拥堵、环境污染等问题。未来应该推动城市扁平式发展,向外拓展发展空间。

  至于部分人担忧城市建成区面积扩大从而挤占农用地,孟晓苏认为,这种担心大可不必,完全可以通过流转入城农民宅基地的办法来弥补。他说:“农民的人均居住面积明显大于城市居民,农民相当于流转了农村的大房子,去城市里换了一套面积小一点的房子,实现在城市安家落户。流转后的宅基地,就可以实现复垦,一增一减之间,耕地面积反而增多了。”

  在城市建设用地供给结构上,存在着工业、商业、住宅等几种性质用地,而长期以来,住宅用地的供给比例偏低。因此,孟晓苏建议,加大住宅用地供应,防止因供地过少而人为加剧住房供应紧张、推升房价上涨。

  他称,2020年中国的住宅销售额增长10.8%,而办公楼销售额下降5.3%,商业营业用房销售额下降11.2%,可见,住宅的市场需求量依然旺盛。

  尽早推出租赁住房REITs试点

  资料图:深圳京基100大厦。中新经纬 薛宇飞 摄

  近几年,大城市的住房租赁市场不断涌现新变化,突出变化之一就是长租公寓企业成为行业搅局者。但近两年,长租公寓企业因为“高收低租”等行为诱发资金链断裂,进而影响租客利益的情况屡见不鲜,在疫情的冲击之下,2020年大城市的住房租金价格有所下降,部分知名长租公寓企业出现“跑路”事件。

  孟晓苏指出,以前的观点认为,随着生活水平的提高,住房租赁就会减少,但事实恰恰相反,经济发展不仅使得流动人口增加,租赁人群对租房的要求也越来越高。目前看,多年来形成的租赁房供给不足,是住房租赁市场的主要短板,因此,中央经济工作会议提出从公共服务、土地供应、税费减免与租金水平等方面给予支持。

  在他看来,租赁房供应问题一直不能得到很好解决,问题出在了供给侧,主要是缺乏专业化、机构化的房屋持有主体。境外持有租赁房的主体多是REITs,即汇集社会资金实现对租赁房的权益型持有,但中国至今没有租赁住房REITs。

  “开发商挣的是快钱,不适合发展和持有租赁房。长租公寓企业的资金来自于间接融资,成本太高,盈利前景不好。在未来,专业化、机构化的房屋持有主体应当是租赁住房REITs,这是租赁市场的主力军,政府提供廉租房,居民出租闲置房屋则是打配合。”他说。

  但孟晓苏也称,与国际上相比,中国大城市的住房租售比偏低,这种情况下设立的租赁住房REITs,就要想方设法提高收益率。一种是“筑墙”,将政府的租房补贴作为REITs的稳定收益;另一种是“挖沟”,以不交、少交、晚交土地出让金的方式,降低租赁房的建设成本。

  “租赁房REITs的优点不仅在于可以年年分红,还可以享受房屋增值带来的收益。”孟晓苏介绍,租赁房REITs在美国就有42年增值142倍之说。

  2020年4月底,中国证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》,启动了基础设施REITs试点。孟晓苏认为,国际上的REITs多是从商业房屋租赁起步,中国则选择从基础设施项目启动REITs试点,这既是一条符合中国国情的道路,也是一条相对困难的道路,需要付出更多努力。

  他建议,在推动基础设施REITs试点的同时,早日推出租赁住房REITs试点,从而更好地支持支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。

  附孟晓苏简介:经济学博士,教授,享受国务院特殊津贴专家。现任汇力基金管理有限公司董事长、中房集团理事长、国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化专业委员会专家顾问等;中国国际跨国公司促进会副会长、中国企业投资协会副会长、中国资产证券化论坛主席;兼任北京大学经济学院、光华管理学院等高等院校教授。(中新经纬APP)

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